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存量市场 机遇or困局

2020-06-29

行业步入存量时代,原本以“增量开发”为代表的行业上半场,逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场。大部分规模房企成立了商业管理部门来运营旗下的存量物业,其中,购物中心、写字楼、酒店三种业态颇受企业青睐。除此之外,长租公寓或服务式公寓也是部分房企布局存量市场的新宠。

存量市场的开发是机遇也是挑战,对部分房企来说布局存量市场,投资与风险是“必然”,利润与回报却是“偶然”,并非所有人都能在竞争中获利。审时度势,做出正确判断并找到适合自己的发展方向是房企当下的作业。

购物中心企业扎堆布局竞争愈加激烈

房企布局商业已经不是新鲜事,购物中心作为商业地产最核心业态之一,自然是众星捧月,人人都想借它的东风飞起来。据克而瑞研究中心的数据显示,截至今年上半年,TOP30强房企中约有90%的房企布局了购物中心及写字楼。但具体来看,企业根据自身项目的地域优势及运营经验仍有不同侧重,

比如,华润、、新城等房企便将购物中心作为布局存量地产的重点。

分析购物中心受欢迎的原因,主要因为大部分购物中心、商场位于城中心,尽享交通与人口红利,且商场类物业很容易与住宅形成联动,从而为周边的住宅小区增值。商场与小区相互作用,带来了更多销售利润。其次,购物中心内的商铺不仅可以出租,还可以部分出售,从而快速回笼部分资金,以保证企业现金流充裕。

目前,一二线城市核心区域内地标型购物中心、商超已经趋于饱和,开发商纷纷将目光转向城市近郊地区,在社区周边进行小体量的商业开发。此类布局在体量、形式、选址上更加灵活,辐射人群更加精准。需要注意的是,体量小是社区商业的优势,同样也是劣势。随着城市轨道交通日益便利,业态齐全的大型购物中心辐射范围也随之变大,体量小的社区商业容易遭到大型购物中心的冲击。同时,由于企业的扎堆式开发也使市场竞争更加激烈。

写字楼空置率上升SOHO中国再抛售

与购物中心类似,写字楼作为商业地产的另一种业态,也是多数房企的布局选择。从联合办公新业态崛起,到传统老旧写字楼的升级换代,全球形势下的办公形态正在不断进化之中。细数世界高端写字楼,从国外的世贸大厦、双子塔,到国内的北京国际贸易中心、上海环球金融中心,无一不拥有大型高端商业,倍受精英企业的青睐。

目前,大部分房企布局写字楼都是作为旗下商业综合体的配套,房企通过在综合体中加入写字楼办公等业务。这样不仅能够提升整体出租率,成熟的商业配套也让写字楼聚集之处形成繁华的商业生态圈。

但繁华下也有遮掩不住的疲态,有数据显示,截至今年第三季度,北京写字楼空置率上升至10.9%,创近八年来最高水平;上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高,第三季度空置率回调至18.3%,但仍居高不下,去化压力较大。

市场前景堪忧,部分企业开始抛售手中的写字楼资产。十月,SOHO中国发布公告宣布以7.61亿元的价格,出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包,平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况,过去近6年时间以来,SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产,并且其资产出售计划还将继续。

酒店前期投入巨大富力上半年营运亏损4.2亿元

在房地产市场已慢慢步入存量时代的当下,酒店成为房企在住宅开发之外探索的新业态,尤其是在综合体项目中,酒店是流量的入口。在2019年中国酒店集团规模50强排行中,富力、碧桂园、等规模房企上榜。

对房企来说,酒店运营得当不仅可以获取稳定的现金流,还能获得资产增值收益,同时,将酒店品牌做大做强,房企便能走上轻重资产并举的道路。其次,随着近年来旅游市场热度上升,旅游经济蓬勃发展,消费升级也带动酒店市场的整体回暖。

尽管如此,作为存量地产的重要部分,酒店却依然存在着投资周期长、利润增长缓慢的特点,因此,仅有少部分房企选择酒店作为主要战略发展方向。

首先,酒店业务前期投资成本巨大,不同于购物中心与写字楼,酒店前期的开发规划、外观设计、房屋建造、室内装潢、软件配套等均需要投入大量的人力物力。这也直接导致酒店业务建设周期漫长,投入的资金不能迅速回笼,企业现金流会受到一定程度影响。在后期,企业仍需要在酒店的管理、运营等方面持续加码。同时,在很多开发商看来,品牌是酒店无形的资产,打造好的品牌就会拥有相对稳定的客群,因此部分企业会加大投资进行品牌扩张与推广。在盈利尚且未知的情况下,源源不断的资金输出必会给企业带来较大压力,所承担的风险也会随之加大。

以富力为例,2019年上半年富力在酒店运营业务中的营业额为33.42亿元,同比增长0.4%,但扣除财务费用、所得税及折旧摊销费用之后,酒店营运业务净利亏损4.2亿元。

不仅是富力,2019年上半年华润、佳兆业在酒店业务中也有不同程度的亏损,可见酒店业务盈利难的现象普遍存在。

长租2018年亏损1.9亿元朗诗剥离业务

除了以上三种类型的存量物业外,长租公寓也是部分房企布局存量市场的“新热点”。事实上,自2016年6月国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》起,各地方政府频频出台相关政策,各大房企也纷纷布局长租公寓板块。

近两年,长租公寓快速扩张的同时,更暴露种种问题,加之盈利模式待解,使得部分房企对于这一新兴领域颇有意兴阑珊之意。

以朗诗为例,2017年便成立长租公寓事业部,大力发展旗下品牌“朗诗寓”,现已在北京、上海等一二线城市获取100多个项目。规模扩张下,收益并不乐观。公开数据显示,2018年其业务收入构成中仅占到整体1.7%,亏损却从0.44亿元扩大至1.9亿元。今年6月,朗诗发布公告称,将长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项非核心业务剥离至控股公司朗诗集团。

龙湖也在今年半年度业绩会中表示,未来旗下长租公寓冠寓的发展重点将是“质量”,将选址、运营、用户及底层的系统全面强化,提升出租率,并预计2020年将会实现微利,2021年毛利率将在12%左右,重资产接近70%。

无论布局商业还是住宅,存量市场对各房企来说都是除销售以外的盈利途径,但受制于自身现金流、运营方式与运营能力,并不是所有房企都能从中获利。目前看来,面对其中的未知与风险,龙头房企尚能游刃有余,相对比,中小企业的抗击打能力不足,投入需谨慎。


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